ここでは、昨年マイホームを購入した私を例に金額等隠さず赤裸々に公開していきますので、読者の方でそのマイホームを購入する予定がある方は是非、参考にしてくださいね。

今日は、①マイホーム購入時にかかる税です。

1.不動産取得税　　と　2.登録免許税　があります。

不動産取得税とは、地方税(都道府県税）です。住宅購入後、納税のお知らせが、もよりの県事務所からきます。ただし非課税となる条件が多いので、しっかりと手続きをする必要があります。

では、どのような非課税となるためにはどのような条件を満たす必要があるのでしょうか。

不動産取得税は、課税標準　×　税率　＝　税額　で計算されます。

1.課税標準

課税標準とは実際に住宅メーカー等に支払った代金の金額ではなく、固定資産課税台帳に登録されている評価額(登録価格)ですので・・・。だから、取引価格より小さくなります。

建物は144.62m2　で　7,293,177円　

土地は198.99m2　で　3,621,618円でした。

 建物の課税標準には、特例があります。

新築住宅で、(延床)50m2以上240m2であれば、一戸につき1200万円控除されます。

延べ床240m2以上では、控除1200万円がなくなるので注意が必要です。まあ、240m2を超えるというのは相当の豪邸ですが・・・

我が家は、延べ床面積144.62m2ですので、上記基準に当てはまります。また2年落ちのモデルルームを購入したのですが、税制上"中古"にあたるのようです。しかし、満額の1200万円の控除となりました。(年数が浅いうちは殆ど、満額控除のようです。）

よって　建物の課税標準は7,293,177円-1200万円＜0となり、建物には課税されないなということはわかっていました。

土地についても宅地取得の場合の課税標準の特例があります。

宅地の場合、課税標準は登録価格の1/2となります。

我が家の場合であれば、3,621,618円×1/2=1,810,309円となりました。

2.税率

不動産取得税の税率は3%です。

私の場合は土地の課税標準のみにかければよいです。

3.税額

では、税額をだしてみましょう。私の場合は土地の税額のみ計算します。

税額：1,810,309円×0.03＝54,309円です。

ただし、不動産取得税には、住宅用土地の取得に対する税額控除の特例が設けられています。

これは、特例に該当する住宅を一定期間内に取得した場合、土地の不動産取得税の税額から、次の①、②のいずれか多い金額が控除されます。

私の場合、②のほうで計算すると109200円となりましたので、先ほどの土地の税額から、109200円を引くと・・・54309-109200＜0となり、土地の方も税金がかからない結果となりました。

住宅を購入する場合、これを頭にいれていないと、不動産取得税がかかってしまった　なんてことになるとショックですよね。

なお、上記の計算で使った控除額は、申請時に適用させるものなので、最初はいきなり郵送で特例が適用されてない金額が、ドンッ　と家に郵送されてきます。

我が家も273,000円の納税通知書が送られてきました。私は、はじめから手続きにより、課税されないと知っていましたが、知り合いの中には、寝耳に水という感じであわてた人もいました。

納期限も示されているので、あわてずにそしてしっかりと対処しましょうね。

マイホームの購入時には、登録免許税というものがかかってきてます。

これは、住宅の新築、購入した場合の、"所有権の保存登記"、"所有権の移転登記"、

そして、銀行等からお金を借り入れた時に銀行等に対して、"抵当権設定登記"をする場合にかかる国税です。

ちなみに所有権保存登記とは、新築の家を建てた人が、初めて行う所有権登記のこと。登記がすまなければ、所有権は有効にならないのです。

私のように、モデルルームを買った人、中古住宅を買った人、建売住宅を買った人は、所有権移転登記となります。お金を支払い、所有権を売り手から買い手に移すことをいうのです。

登録免許税は、不動産取得税の場合と同様

課税標準　　×　　税率　　=　　税額　　　で計算されます。

1.課税標準

　所有権の保存登記、所有権の移転登記をする場合の課税標準は、固定資産税評価額です。(不動産取得税の場合と同じですね。・・・・・我が家の場合は、建物7,293,177円、土地3,621,618円でした。）

抵当権設定登記の課税標準は、債権金額です。（私の場合は、銀行から1870万円借り入れしましたので、この金額がそのまま課税標準となります。）

2.税率

ちなみに、住宅ローンを組むということは、借り入れ額以上お金額を返済することであり、裏を返せば金融機関は私たちに投資して、それ以上のリターンを得ることになります。

そういう面では、私たちは住宅ローンの仕組みを知ると共に、借り入れ時だけでなく借り入れ中も、定期的に住宅ローンを見直し、決して金融機関のカモになってはいけないです。

住宅ローンの返済方式には、通常、元利均等返済と元金均等返済があり、どちらかを選ぶことになります。

.ここで簡単に元利均等返済と元金均等返済について、私の場合を例に解説しますね。

元利均等返済と元金均等返済でどれだけの差があるのでしょか？？

元利均等返済とは、借入れ元金と、その利息を足した合計額(返済総額)を返済期間の月数で割って、毎月返済する方式です。当初は返済額に対する利息の割合が多いが、返済が進むにつれて元金の割合が多くなります。

私の場合だと、元利均等返済で1870万円を借りた場合、月々の返済額は66,347円となります。

上図のように、当初は返済額のうち、大部分が利息の返済にまわされるので、最初の月の返済額66,347円のうち、利息部分は39,856円、元金部分は26,492円　となっています。

元利均等返済では、30年たった場合の総支払い金額は、25,118,000円となります。

②元金均等返済とは

元金を毎月均等に返済する方式。当初の返済金額は多いが、返済が進むにつれて毎月の返済金額は減っていきます。元利金等方式に比べて元金の減りも早い。そして総返済額が少なくなるという利点があります

私はこの元金均等返済で借入れをしています。

元金部分は常に51,900円ですので、最終的に月々の返済額は51900円に限りなく近づきます。

これだと、住宅ローン100万円返すのには約20ヶ月でいい計算となります。

なお、当然初めから、元金部分を多く返済しているので、元金均等払いで返済した場合、30年たったときの総支払い金額は、24,475,000円となります。元利均等返済より64万3000円支払い費用をおさえることができます。

聞いてみると、私の周りには元利均等返済で返済している人が多いです。

上記の仕組みを知らず、住宅ローンを相談した金融機関が元利均等返済しか取り扱っていないということが大半ですが、上記の返済方法の違いをわかっていて、元利均等返済を選んでいる人もいます。

ここからは私の考えですが、もし子供が小さいうちにマイホームを持とうとする方は、始めの支払い金額が多くても元金均等返済で返済すべきです。

なぜなら今の時代、私たちの先輩方のように、終身雇用ということはまず考えにくい時代となっており、給料が年功序列で増えるということはありません。

よく投資でお金を殖やすには、豊富な知識やまとまったお金、特殊な才能が必要だと思っている人が多いです。

このような思いで第一歩を踏み出せないとしたら、それはとてももったいないことです。

投資において時間はとても重要な要素で、第一歩が踏み出せないとしたらこの貴重な時間がどんどんなくなっていってしまいます。

投資で成功している人は、初めから必ずしも知識や豊富な資金があったわけではありません。

皆、共通していえるのは第一歩を踏み出して、少額から投資し、学び、徐々に行動の範囲を広げていっているのです。

そこには、決して特殊な才能はいりません・・・・・・・。

それよりも投資で成功する最も重要な要素があります。

それは、『自分の資産管理を几帳面につづけていること』です。

そして、几帳面でない人は簡単にできる仕組みをつくればよいのです。

本コーナーでは、この視点から多くの資産管理シートを提供します。

もちろんどんどん自分好みに改良してかまいません。

自分が手を加えることでシートに愛情が生まれてきます。

そうすれば毎日、自分のシートを見ることが楽しくなり、資産運用・資産管理をストレスなくできるようになります。

これをきっかけに運用ライフを身につけましょうね。

＜ファイナンシャル・プランナー2級＞

あなたとあなたの家族が安心した将来を手に入れる為に、必要最低限のお金の知識を身につけてください。なるべく早くに学び実行することで何もしない人と比べ驚くほどの差がついてきます。
そのためには、資産運用に関する本を読んだり、効果的なセミナーに出たり、資格試験を利用したりするのがよいと思います。以下には、あなたのお金に関する知識を効果的にUPさせてくれる書籍等を紹介しますので、あなたのファイナンシャルリテラシーを効果的に高めてください。

<金持ち父さん貧乏父さん>

<金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント>

<内藤忍の資産設計塾＞ 

＜内藤忍の資産設計塾　実践編＞

①外為どっとコム

1,000通貨単位での取引が可能！初心者や少額資金でFXをしたい方向け！ セミナーや動画コンテンツが充実していて、FXを勉強したい初心者にオススメ！

2つの口座開設で合計10,000円キャッシュバック！

くりっく365のシェアNo.1！
手数料は1万通貨あたり片道「日計り決済時105円（税込）」 210円
口座開設だけで現金1000円がもらえて、これに加えて、初回入金＋取引で、最高２万円をキャッシュバックしてくれる。

③サイバーエージェントFX 

④トレイダーズ証券【みんなのFX】

⑤小林洋行くりっく365「FXメジャーズ

結婚し、子供ができ、住居を考える。　そうするとある時期に本当にいろいろな費用が発生してきます。

今は、別段毎日の生活が苦しくなくても、ある時期には対応することができないくらいの資金が必要となります。そこで心に余裕をもって、ライフプランを送ることができる人というのは、前もってキチンと準備できている人だけなのです。そして、その為には日々のお金の流れをコントロールする必要があります。

例として下の図を見てください。ネット証券会社の提携銀行を持っていれば、提携銀行から、ネット証券会社への資金の移動は無料で行えます。また、出金に関しては提携銀行はモチロンですが、提携していない地方銀行等にも手数料は無料で出金できますので、いろんな銀行間への資金移動が無料に行えることになります。

オススメのネット銀行

◎三菱東京UFJ銀行
日本最大のメガバンク。多くの方が、給与振込み口座としても利用していると思います。多くの証券会社は三菱東京UFJ銀行からの入金が無料です。私も投資用メイン口座として愛用させていただいています。さらに三菱東京UFJ間の振込み手数料は0円ですので、全国の多くの方への手数料無料で振込みが行えます。
（※ただし、インターネットサービスを利用するには、月額10万円以上の預金がないと、月額料金が必要となります。10万円以上を定期預金等を行うことをオススメします。）


◎楽天銀行
三菱東京UFJ銀行と楽天銀行を持っていれば、ネット証券への入金はほぼ全てクリアするといってもいいでしょう。
郵便局のATMから手数料無料で入出金できることが魅力。楽天銀行間の手数料は最低でも月1回は0円です。

楽天銀行　口座開設

ライフプランとは、簡単にいえば、あなたとあなたの家族の夢、生き方をシュミレーションすることです。

幸せな人生を送る、お金の面で心配のいらない人生を送る為にはライフプランの作成がかかせません。

ライフプランは、いわば人生の地図ともいえるものです。

たとえば、全く知らない所へ行く場合、地図がないと目的地に着くことができませんよね。

同じように人生においては、夢や目標と共にライフプランを立ててないと自分の想い描く人生を送ることは難しいどころか、今後直面する金銭的リスクに対処することはできません。

私たちには、それぞれ将来への思いがあります。子供は何人ほしい。いつまでにこんな家がほしい。子供達にはこんなことをさせたい。老後はこういう風にすごしたい・・・・・。

それを、今現在大まかにでもｼｭﾐﾚｰｼｮﾝしてみることがとても大事です。

当然、当初予定したものに対してライフプランは変わっていきますが、大切なのはその都度、ライフプランを組み直すことです。そうすることで自分の夢と現在の位置関係を把握でき、随時軌道修正ができるのです。