HOW TO 資産運用

昨日までの２日間、マイホーム購入に関わる税金(不動産取得税、登録免許税）に関し、私の事例を元に解説してきました。これらは共に住宅取得のための初期費用として考慮しておいてくださいね。

本日は、住宅取得後のローン返済額に大きく関わる返済方法について述べてみたいと思いますね。

ちなみに、住宅ローンを組むということは、借り入れ額以上お金額を返済することであり、裏を返せば金融機関は私たちに投資して、それ以上のリターンを得ることになります。

そういう面では、私たちは住宅ローンの仕組みを知ると共に、借り入れ時だけでなく借り入れ中も、定期的に住宅ローンを見直し、決して金融機関のカモになってはいけないです。

その為に、借り入れを行うときには、最低限その仕組みを知っておく必要があります。

住宅ローンの返済方式には、通常、元利均等返済と元金均等返済があり、どちらかを選ぶことになります。

.ここで簡単に元利均等返済と元金均等返済について、私の場合を例に解説しますね。

なお、私の場合

住宅ローンの借入れ条件は、
借入れ額：1870万円　金利：1.7%(当初10年)　2.5％(10年目以降）　借入れ年数：30年　です。

以下の試算は、この条件を元にしております。

元利均等返済と元金均等返済でどれだけの差があるのでしょか？？

①元利均等返済とは

元利均等返済とは、借入れ元金と、その利息を足した合計額(返済総額)を返済期間の月数で割って、毎月返済する方式です。当初は返済額に対する利息の割合が多いが、返済が進むにつれて元金の割合が多くなります。

私の場合だと、元利均等返済で1870万円を借りた場合、月々の返済額は66,347円となります。

上図のように、当初は返済額のうち、大部分が利息の返済にまわされるので、最初の月の返済額66,347円のうち、利息部分は39,856円、元金部分は26,492円　となっています。

いくら最初から最後まで定額だといっても、最初のうちは元金の返済が少ないのは悲しいですね。

元利均等返済では、30年たった場合の総支払い金額は、25,118,000円となります。

②元金均等返済とは

元金を毎月均等に返済する方式。当初の返済金額は多いが、返済が進むにつれて毎月の返済金額は減っていきます。元利金等方式に比べて元金の減りも早い。そして総返済額が少なくなるという利点があります

私はこの元金均等返済で借入れをしています。

元金均等返済で1870万円を借りた場合は、最初の月が返済額が一番多く78,318円です。最初の月の返済額78,318円のうち、利息部分は26,418円、元金部分は51,900円となっています。

元金部分は常に51,900円ですので、最終的に月々の返済額は51900円に限りなく近づきます。

これだと、住宅ローン100万円返すのには約20ヶ月でいい計算となります。

なお、当然初めから、元金部分を多く返済しているので、元金均等払いで返済した場合、30年たったときの総支払い金額は、24,475,000円となります。元利均等返済より64万3000円支払い費用をおさえることができます。

聞いてみると、私の周りには元利均等返済で返済している人が多いです。

上記の仕組みを知らず、住宅ローンを相談した金融機関が元利均等返済しか取り扱っていないということが大半ですが、上記の返済方法の違いをわかっていて、元利均等返済を選んでいる人もいます。

その多くは、はじめから住宅ローンの返済額が多いと家計が苦しくなるという理由からです。

ここからは私の考えですが、もし子供が小さいうちにマイホームを持とうとする方は、始めの支払い金額が多くても元金均等返済で返済すべきです。

なぜなら今の時代、私たちの先輩方のように、終身雇用ということはまず考えにくい時代となっており、給料が年功序列で増えるということはありません。

しかも、子供が小さいうちはお金がかからないでしょうが、中学、高校、大学と進学するにつれ、もっと多くの費用が要るようになり、年々上昇する教育費は予想立てづらい状態となっています。


それを踏まえたライフプランがしっかりと立っていて、そしてその為に分散投資(アセットアロケーション）などで資金を増やす計算ができている上での、元利均等返済であればよいのですがほとんどの方はそうではありません。
だからこそ、払えるときに払っておき、少しでも将来の金銭リスクを減らすことが大切なのです。



なお、元金均等返済に対応している金融機関は意外と少ないので、複数の金融機関の借り入れ条件をキチンと調べておくことを御奨めします。

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